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6월 가계대출 6.5조 급증…규제 강화 앞두고 '막차 수요' 영향 지난달 은행을 포함한 전체 금융권 가계대출이 6조5천억원 급증했다. 수도권을 중심으로 주택가격 추가 상승 기대감이 시장 과열로 이어졌고, 7월 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화를 앞둔 '막차 수요'의 영향도 더해진 결과로 보인다. 한국은행은 6·27 부동산 대출 규제가 점차 효과를 나타낼 것으로 기대하지만, 지난 56월 거래된 주택 매매가 시차를 두고 반영되면서 가계대출 증가세가 78월까지 이어질 것으로 내다봤다. 한은이 9일 발표한 '금융시장 동향'에 따르면, 6월 말 기준 예금은행의 가계대출(정책모기지론 포함) 잔액은 5월 말보다 6조2천억원 증가한 1천161조5천억원으로 집계됐다. 가계대출이 폭발적으로 늘었던 지난해 8월(+9조2천억원) 이후 10개월 만에 최대폭으로 증가한 것이다. 전세자금대출을 포함한 주택담보대출(923조1천억원)이 5조1천억원, 신용대출 등 기타대출(237조4천억원)이 1조1천억원 각각 늘어났다. 주택담보대출 증가폭은 지난해 9월(+6조1천억원) 이후 9개월 만에 가장 컸다. 박민철 한은 시장총괄팀 차장은 "가계대출이 주택 관련 대출을 중심으로 증가세를 이어갔다"며 "주택거래 영향이 시차를 두고 반영됐다"고 평가했다. 또 "기타대출은 반기 말 부실채권 매·상각이 계절적 감소 요인이지만, 이번에는 주식투자와 생활자금 수요가 그 효과를 상쇄하면서 전월과 비슷한 규모로 증가했다"고 설명했다. 전망에 대해서는 "지난 5월 급증한 주택거래량의 영향으로 7~8월까지 가계대출 증가세가 확대될 것으로 본다"고 말했다. 박 차장은 6·27 대출 규제와 관련해 "주택시장 과열을 진정시키고 가계부채 증가세가 둔화하는 데 상당한 도움을 줄 것으로 기대한다"며 "지역 간 풍선효과, 금융권 가계대출 행태 등을 계속 점검할 것"이라고 말했다. 금융위원회·금융감독원이 공개한 '가계대출 동향'에 따르면 금융권 전체 가계대출 잔액은 지난달 6조5천억원 늘며 전월(+5조9천억원) 대비 증가폭이 커졌다. 지난해 10월(+6조5천억원) 이후 8개월 만에 최대 폭이다. 대출 항목별로는 주택담보대출이 6조2천억원 늘었다. 신용대출 등 기타대출은 3천억원 늘었지만, 전월(+4천억원) 대비 증가폭이 다소 줄었다. 업권별로는 은행권 가계대출 증가폭이 확대된 것과 달리 2금융권은 3천억원 늘어 전월(+7천억원) 대비 증가 속도가 더뎠다. 은행의 기업대출은 지난달 말 1천343조원으로 전월 말보다 3조6천억원 줄어, 지난 3월(-2조1천억원) 이후 석 달 만에 감소했다. 기업 규모별로는 대기업 대출이 3조7천억원 줄었고, 중소기업 대출은 1천억원 늘었다. 한은은 일부 대기업이 수출대금 외화매도 대신 한도대출로 운전자금을 조달하다가 이를 상환하면서 감소폭이 확대됐다고 전했다. 은행 수신(예금)은 지난달 말 잔액이 2천460조원으로 한 달 전보다 27조3천억원 늘었다. 수시입출식예금이 반기 말 재무비율 관리를 위한 법인자금 유입 등으로 38조4천억원 증가한 반면, 정기예금은 예수금을 확충한 은행들의 자금조달 유인이 낮아지면서 7조1천억원 감소했다. 자산운용사 수신은 머니마켓펀드(MMF·-20조5천억원)를 중심으로 1조3천억원 감소했다.
2025.07.09
‘PF 부실’ 쓰나미 속 구조화 플랫폼 급부상… 부동산 위기 속 ‘NPL 황금기회’ 열린다 현재 부동산 시장은 전례 없는 연쇄 위기에 직면했다. 정부의 강력한 DSR(총부채원리금상환비율) 규제와 최근 강남권 등을 대상으로 한 6억 원 초과 주택담보대출 제한은 고가 부동산 거래 시장을 사실상 동결시켰다. 자금 유동성이 막힌 시행사와 시공사들은 한계 상황으로 내몰리고 있다. 여기에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 문제가 겹치며 위기는 더욱 증폭되고 있다. 자금 조달 실패로 공사가 중단된 현장이 속출하고 있으며, 이는 곧바로 유치권·법정지상권 등이 얽힌 복잡한 ‘특수물건 NPL’의 급증으로 이어질 것으로 예상된다. 금융당국 발표에 따르면 PF 부실 규모가 2025년 6월 기준 약 23조 9,000억 원에 달하며, 그중 절반가량이 채 정리되지 않았다. 특히 1분기에만 2조 6,000억 원이 처리됐지만 같은 기간 2조 7,000억 원의 부실이 추가되며 부실 자산이 계속 쌓이고 있다. 그 원인으로는 브리지론, 토지담보대출 중심의 부실이 급증하고 있다는 점이 꼽힌다. 초기 자금 조달 단계에서 자칫 자금 전환에 실패할 경우, 자산 회수가 어렵다. 지방 사업장 중심으로 이러한 리스크가 더욱 두드러지고 있다. 또한 레고랜드 부실 사태처럼, 2022년 이후 지속된 PF 부실 이슈는 금융권 전반에 전이되고 있다. 증권사, 저축은행은 물론 지방 금융지주와 1금융권까지 파급 우려가 확대되고 있다. 시장의 위기는 특수물건 NPL 시장에는 역설적으로 16년 만에 찾아온 기회다. 일반 투자자나 금융기관마저 손대기 어려운 부실 자산이 시장에 대거 공급되는 ‘물 반 고기 반’의 상황이 펼쳐지고 있기 때문이다. HMK홀딩스 김재동 회장은 “현재의 위기는 과거 IMF나 2008년 리먼 사태 때와는 비교할 수 없을 정도로 복합적”이라며, “시행·시공사의 연쇄 부실은 결국 아무도 해결하지 못하는 강남 역세권과 같은 우량한 입지의 특수물건들을 시장에 쏟아낼 것이며, 이는 NPL 전문가에게는 ‘보석’을 헐값에 주워 담을 수 있는 절호의 기회”라고 진단했다. 이러한 시장 상황에서 ‘반값엔피엘플랫폼(NPL114.com)’은 유일무이한 해결책을 제시한다. 단순히 부실 채권을 중개하는 것을 넘어, 유치권, 법정지상권과 같은 복잡한 법적 권리관계를 분석하고 해소하며, 리모델링을 통해 자산 가치를 정상화하는 모든 과정을 아우르는 국내 최초의 ‘특수물건 NPL 전문 솔루션 플랫폼’이다. 금융권에서 처리를 포기하고 방치한 부실채권을 플랫폼에 올리면 200여 명의 분야별 전문가 조직이 ‘죽은 부동산’을 ‘살아있는 황금 자산’으로 탈바꿈시킨다. 특히 NPL 시장에서 60억 원의 자산을 5년 만에 1조 2천억 원으로 불린 신화의 주인공 김재동 회장의 실전 노하우는 ‘반값엔피엘플랫폼’의 핵심 경쟁력이다. 현재 HMK홀딩스는 오는 7월 중 ‘반값엔피엘플랫폼’ 그랜드 오픈을 기점으로 본격적인 시장 공략에 나설 계획이다.
2025.07.08
9월부터 예금보호한도 5천만원에서 1억원으로 상향…24년 만 9월 1일부터 예금보호한도가 기존 5천만원에서 1억원으로 상향된다. 예금보호한도 상향은 24년 만에 이뤄지는 조치다. 7월 1일 이후로는 지출한 수영장·헬스장 등 체육시설 이용료에 신용카드 소득공제 혜택이 주어진다. 공제율은 30%다. 고의로 양육비를 주지 않는 이른바 '배드 파더스'(Bad Fathers·나쁜 아빠들)에게서 아이들을 보호하기 위해 국가가 양육비를 선지급한 뒤 징수하는 '양육비 선지급제'도 시행된다. 기획재정부는 '2025년 하반기부터 이렇게 달라집니다' 책자를 발간했다고 1일 밝혔다. 이 책자에는 하반기에 달라지는 160건의 정책이 분야·시기·기관별로 담겼으며, 기획재정부 홈페이지에서 열람할 수 있다. 금융·재정·조세 분야에서는 9월 1일부터 예금보호한도가 1억원으로 늘어난다. 금융회사나 상호금융 조합·금고가 파산 등으로 인해 예금을 지급할 수 없는 사태가 발생하더라도, 이자를 포함해 1억원까지는 보호받는다. 일반 예금뿐 아니라 퇴직연금, 연금저축, 사고보험금까지 확대 적용된다. 앞서 정부는 1997년 말 외환위기 당시 한시적으로 예금전액보호를 실시했다가 2001년 부분보호제도로 복귀하면서 5천만원을 설정한 이후로 24년간 한도를 유지해왔다. 7월부터 지급된 수영장·헬스장 등 체육시설 이용료도 신용카드 소득공제에 포함된다. 총급여 7천만원 이하 근로자가 대상이며, 공제율은 30%다. 다른 용도와 구분이 어려운 결제는 전체 금액의 50%를 시설 이용분으로 계산한다. 가계대출 '3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)'은 7월 1일부터 전면 시행된다. 스트레스 금리가 1.5%로 상향되며, 혼합형·주기형 대출은 고정금리 또는 금리변동 주기에 따라 각각 최대 80%, 40%의 비율로 스트레스 금리가 적용된다. 미술품·저작권 등 조각투자 상품에서 발생한 이익에 대해서도 배당소득 과세가 이뤄진다. 투자계약증권이나 신탁수익증권 형태로 운용되는 상품은 이익 발생 시 환매·해지·해산 등과 관계없이 펀드 과세와 동일하게 적용된다. 기업공개(IPO)를 추진하는 신규 상장법인은 기존 사업보고서 공시에 더해 직전 분기 또는 반기 보고서까지 공시해야 한다. 일반주주 보호를 강화하기 위한 조치다. 산업 분야에서는 중소기업 매출 기준이 10년만에 상향 조정된다. 매출 기준은 최대 1500억원에서 1800억원으로 높이고, 매출 구간을 5개 구간에서 7개 구간으로 늘린다. 소상공인 기준인 소기업 매출 기준은 최대 120억원에서 140억원으로 상향한다. 345㎸ 국가기간 전력망에 대한 국가적 추진 체계를 마련한 '국가기간 전력망 확충 특별법'이 9월 26일부터 시행된다. 이에 따라 기존 송전설비주변법(송주법) 대비 추가 보상·지원, 고압 송전선이 지나가는 선로 아래 토지 매수, 경과 지역 주민에 대한 재생에너지 사업 지원 등의 주민 보상·지원이 확대된다. 7월 22일부터 고의로 상표권, 디자인권을 침해하면 징벌적 손해배상 한도가 기존 최대 3배에서 최대 5배로 늘어난다. 악의적인 상표권·디자인권 침해를 방지하고 피해 구제의 실효성을 높이기 위한 조치다. 철도 미구축 구간이었던 전남 보성 신보성역에서 목포시 임성리역을 연결하는 보성∼임성리 단선 전철이 9월 30일 개통한다. 열차는 장동, 장흥, 강진, 해남, 영암을 거친다. 목포보성선이 개통되면 남해안을 따라 철도로 경상도와 전라도 사이를 끊어짐 없이 직결 운행할 수 있게 된다. 개인 컴퓨터(PC) 환경에서만 이용할 수 있었던 차량등록 민원 서비스가 스마트폰, 태블릿 등 모바일로도 확대됐다. 전자결제 시스템을 통해 차량등록 때 발생하는 각종 비용을 신용카드, 휴대전화 결제 등 다양한 방법으로 납부할 수 있다. 자동으로 철도 범죄 상황을 감지하고, 용의자를 추적하는 인공지능(AI) CCTV가 수도권광역급행철도(GTX)-A와 수인분당선 등 30개 역사에 400대 설치된다. 교육·보육·가족 분야에서는 양육비 선지급제가 시행된다. 양육비를 못 받는 한부모가족에게 국가가 양육비를 우선 지급하고, 이를 비양육자에게 회수하는 제도로 7월 1일부터 도입됐다. 중위소득 150% 이하 가구의 자녀 1인당 월 20만원을 18세까지 지급한다. 국가장학금은 2025학년도 2학기부터 연 최대 40만원 인상돼 전체 대학생의 약 50%인 100만명의 학생이 혜택을 받는다. 학자금 지원 구간별 다양한 인상액이 적용된다. 민간 입양기관이 담당했던 입양 절차 전반을 7월 19일부터 국가와 지방자치단체가 책임지고 수행한다. 지자체가 입양 필요 아동을 결정하고 입양이 완료될 때까지 후견인으로 보호하며 보건복지부 입양정책위원회에서 '아동 최우선 이익'에 따라 결연을 심의하고 결정한다. 7월부터 육아휴직 또는 육아기 근로 시간 단축을 사용한 근로자가 해당 제도 사용 종료 후 자발적으로 퇴사하는 경우에는 육아휴직 지원금, 육아기 근로 시간 단축 지원금을 전액 지급한다. 국방·병무 행정에서는 입영 후 군부대 신체검사를 대체하는 입영 전 병무청 입영판정검사가 전면 시행된다. 그동안 육군 제2작전사령부 및 지상작전사령부 예하 사단 입영자에 대해서만 입영판정검사를 실시했으나, 앞으로는 육군훈련소, 해군, 공군, 해병대 입영자까지 모든 입영부대로 확대된다. 대체복무요원이 복무 중에 장기간 입원 치료 등이 필요한 경우 복무를 중단하고 치료를 마친 후 복무를 재개할 수 있는 대체복무요원 분할복무제가 시행된다. 대체복무요원은 병역법에 따라 대체역에 편입돼 교정시설 등 대체복무기관에서 복무하는 사람을 말한다. 하반기부터는 모바일 신분증을 네이버, 토스, 국민은행, 농협은행, 카카오뱅크 애플리케이션에서도 발급받을 수 있게 된다. 모바일 주민등록증, 운전면허증, 국가보훈등록증, 외국인등록증 등이다. 발급 절차와 방법은 정부 앱과 동일하며, 안전성·신뢰성과 법적 효력도 정부 앱에서 발급받은 모바일 신분증과 같다. 10월부터 다중운집 재난·사고 예방을 위해 일시·장소와 순간 최대 인원 등을 종합적으로 고려한 실태조사가 실시된다. 지자체는 사고 발생 위험이 있으면 긴급 안전 점검과 안전조치 명령을 할 수 있다. 현장 질서유지와 안전을 보장할 수 없는 경우엔 지자체가 행사 중단과 해산을 권고할 수 있다. 국가기관장과 지자체장, 각급 학교장에게 성희롱·성폭력 사건 피해자 보호를 위한 조치 의무도 부여된다. 관련 사건 처리에 참여한 이에겐 피해자의 비밀누설 금지 의무가 생긴다. 10월부터 아동·청소년에 대한 '그루밍 범죄'가 온라인뿐만 아니라 오프라인에서 이뤄져도 처벌할 수 있게 된다. 성범죄자 취업제한 기관에 외국교육기관과 청소년단체 등이 추가된다. 하반기부터는 주취·약물복용 상태로 카누·카약이나 서프보드 등 무동력 수상레저기구를 조종하는 것도 금지된다. 이를 어기거나 음주 측정을 거부할 경우 과태료 100만원을 부과하되, 12월 20일까지 계도기간을 운영해 현장 혼선을 방지할 예정이다.
2025.07.01
한은 "가계대출 8~9월 급증할 수도…금리 추가 인하 신중히" 한국은행이 올해 3분기 말까지 가계대출 급증세가 지속될 수 있다고 전망했다. 이 때문에 기준금리 추가 인하에는 신중한 입장을 보였다. 1일 한은 등에 따르면, 유상대 부총재 등 집행 간부들은 지난달 27일 국정기획위원회 업무보고에서 이같이 밝혔다. 한은 보고는 27일 오전 10시 30분부터 1시간 30분 동안 진행됐다. 정부의 대출 규제는 같은 날 오전 8시 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 통해 확정돼 오전 11시 30분 발표됐다. 한은은 "최근 수도권 주택 시장이 가격 상승세와 거래량 모두 지난해 8월 수준을 넘어서는 과열 양상을 보이면서 가계부채 리스크가 증대됐다"고 평가했다. 또 "6월 들어 서울 아파트 가격 상승률이 2018년 9월 이후 최대 수준을 나타내고 있으며, 거래량도 지난해 최고치를 상회할 전망"이라고 했다. 지난달 4주 차 서울 강남 3구 아파트의 가격 상승률은 연율 환산 53.7%(주간 0.83%)에 달했다. 한은은 "향후 가계대출은 이런 주택시장 과열의 영향으로 8~9월 중 급증할 가능성이 있다"고 진단했다. 한은은 "이런 과열이 진정되지 않을 경우 그동안의 가계부채 관리 기조가 흔들릴 우려가 있는 만큼 각별히 유의할 필요가 있다"고 강조했다. 또 “과도한 금리인하 기대가 주택가격 상승 심리를 자극하지 않도록 추가 인하 시기 및 속도를 신중하게 결정하겠다”고 밝혔다. 이창용 한은 총재는 최근 기준금리를 인하해도 부동산으로만 돈이 흘러들어 경기 부양 효과가 미미할 수 있다는 점을 거듭 우려해왔다. 한은은 이번 보고에서도 금융기관의 신용 공급이 부동산 부문에 집중되면서 생산적인 부문으로의 자금 공급이 제약받고 있다는 점을 지적했다. 지난해 말 부동산 신용은 총 1923조5천억원 규모로, 전체 민간 신용의 49.7%에 달했다고 덧붙였다. 별도로 한은은 대출 규제에도 서울 집값이 가라앉지 않을 경우 도입할 수 있는 고강도 추가 규제안을 국정위에 공식 보고했다. 한은은 "거시 건전성 정책 강화 기조를 지속하는 동시에 관련 규제를 추가 강화하는 방향으로 정부와 협력해 대응하겠다"고 밝혔다. 구체적으로는 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 확대 지정 및 서울 토지거래허가구역 추가를 언급했다. 현재 서울 강남 3구와 용산구에 한정된 조정대상지역과 투기과열지구를 집값이 유독 치솟은 주변 지역으로 넓힐 수 있다는 것이다. 또 정책대출이나 수도권 유(有)주택자 전세대출 등을 포함한 DSR 적용범위 확대도 함께 거론했다. 금융기관 주택담보대출에 대한 위험 가중치 상향 조정도 검토하고 있다고 밝혔다. 신규 취급 주택담보대출의 위험 가중치 하한을 높이게 되면 은행들은 자본 비율을 유지하기 위해 대출을 소극적으로 늘릴 수밖에 없게 된다.
2025.07.01
수도권 주담대 한도 6억원으로…다주택자는 원천 봉쇄 내일부터 수도권·규제지역에서 주택을 구입할 때 주택담보대출(주담대)을 6억원을 초과해서 받지 못한다. 수도권 다주택자는 주담대가 원천 봉쇄된다. 수도권 주택을 구입하며 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무가 부과되는 등 실수요가 아니면 금융권 대출이 사실상 막힌다. 금융위원회는 27일 권대영 사무처장 주재로 '긴급 가계부채 점검 회의'를 하고 초고강도 대출 규제 강화 방안을 발표했다. 이번 주 서울 아파트 매매가격이 0.43% 올라 6년 9개월 만에 최대치를 기록하자 정부가 대출 억제 방안을 제시한 것이다. 당국은 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대의 최대한도를 6억원으로 제한했다. 소득이나 주택가격과 상관없이 주담대 총액에 한도 제한을 거는 것은 전례가 없는 대출 규제다. 금융위는 "고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하기 위한 조치"라고 말했다. 그 동안 은행들이 월별·분기별 한도에 맞춰 자율적으로 운영한 다주택자 및 갭투자 대출 제한 조치들도 규정화했다. 수도권·규제지역 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하는 경우에는 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용돼 대출이 막힌다. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않은 채 추가 주택을 구입하는 경우 역시 마찬가지다. 다만, 처분 조건을 지키면 규제지역 LTV 50%, 비규제지역 LTV 70%가 적용되는데, 그 조건이 2년 내 처분에서 6개월 내 처분으로 높아졌다. 갭투자에 쓰이는 조건부 전세대출 공급도 금지한다. 은행별로 달랐던 주담대 만기는 30년으로 일률화해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 우회를 방지한다. 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한하고, 신용대출을 활용한 주택 구입을 방지하기 위해 한도를 차주의 연소득 이내로 묶는다. 금융권 대출은 실거주 목적에만 활용할 수 있도록 주택 구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과한다. 이는 정책대출(보금자리론)에도 동일하게 적용된다. 이러한 대출 제한 조치는 수도권·규제 지역에 한해 시행해, 지방 부동산 대응과 차별화된다. 수도권·규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대(디딤돌·보금자리론 포함) LTV는 기존 80%에서 70%로 축소한다. 정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 한도를 대상별로 최대 1억원 축소 조정한다. 전세대출 보증비율은 현재 90%에서 80%로 더 낮춘다. 금융당국은 이와 함께 전 금융권 하반기 가계대출 총량 목표를 기존 계획 대비 50% 수준으로 감축한다. 디딤돌대출·버팀목·보금자리론 등 정책대출 공급도 함께 축소된다. 다만 정책대출은 서민·취약계층의 주거 안정 지원 필요성을 감안해 연간 공급 계획 대비 25% 줄이기로 했다. 금융당국은 이번 조치를 28일부터 즉시 적용한다. 또 금융권 현장점검 등을 통해 금융회사들의 규제 준수 여부를 모니터링하고, 가계부채 점검회의도 매주 하기로 했다. 권대영 금융위 사무처장은 "필요시 규제지역 LTV 추가 강화, 전세대출·정책대출 등으로 DSR 적용 확대, 주담대 위험가중치 상향 등 준비된 추가 조치를 즉각 시행해 나가겠다"고 밝혔다.
2025.06.27
정부, 서울 집값 급등지역 규제지역 확대…다음 달 발표 서울 강남에 국한됐던 아파트값 급등세가 서울 전역으로 확산하면서 정부가 다음 달 초 주택시장 안정화 대책을 내놓는다. 다음달 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행과 함께 규제지역을 확대하고, 대출 규제를 대폭 강화하는 등 금융·세제 중심의 종합 대책이 나올 것으로 보인다. 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처는 투기과열지구, 조정정대상지역 등 규제지역 확대 및 대출 강화 방안을 논의 중이다. 국토부는 집값 상승세의 심각성을 고려해 이르면 다음주 주거정책심의원회(주정심) 회의를 열어 규제지역 확대안을 확정할 방침이다. 별도로 서울시는 강남3구와 용산구 아파트에 지정돼 있는 토지거래허가구역을 한강벨트 일대로 확대하는 방안도 검토하고 있다. 최근 한국부동산원이 발표한 이번주 서울 아파트 매매가격이 0.43% 올라 6년 9개월 만에 최대치를 기록하는 등 가파른 상승세를 보이고 있다. 이번주 성동구의 아파트값은 0.99%, 마포구는 0.98% 올라 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 후 역대 최대의 상승폭을 기록했다. 국토부 관계자는 "서울 아파트값 상승폭이 커진 것은 물론, 선행지표인 거래량도 서울 주요 지역의 경우 5년 평균치보다 높아진 상황이라 대책 마련을 서두를 필요가 있다"고 말했다. 정부는 내달 초 주정심에서 현재 서울 강남3구와 용산구에만 묶여 있는 투기과열지구와 조정대상지역을 집값 급등 지역으로 확대할 방침이다. 금융위원회는 내달 3단계 DSR 시행을 앞두고 대출 규제를 강화하는 방안을 검토하는 것으로 전해졌다. 윤석열 정부의 규제완화를 거치며 풀려 있는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제를 다시 강화하는 것이다. 과거 투기과열지구 내에서 작동하던 15억원 초과 대출 금지는 2023년 1월 서울 규제지역 해제와 함께 폐지됐다. LTV 규제는 무주택 50%, 유주택 30%로 투기과열지구와 조정대상지역이 동일해졌다. DTI만 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%로 차등 적용되고 있다. 정부는 현재 15억원 초과 등 고가주택 대출 금지를 부활할 것으로 전해졌다. 정부 관계자는 "과거 15억원 고가주택 대출 금지를 현 상황에 맞게 조정해 다시 시행하는 방안이 필요해 보인다"고 말했다. 금융당국은 앞서 시중은행 은행장들을 불러 2주택 이상 주택담보대출 금지와 40·50년짜리 주담대 만기 축소를 지시했다. 또 가계부채 증가 요인 중 하나인 전세자금대출에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용해 대출 규모를 축소하는 방안 등을 추가로 검토하고 있다. 조정대상지역이 확대되면 세금 규제도 종전보다 강화된다. 우선 취득세가 2주택자는 8%, 3주택 이상자는 12%로 중과된다. 양도소득세도 2주택 이상자는 20∼30%포인트 중과되고, 장기보유 특별공제가 배제된다. 양도세 중과는 윤석열 정부에서 내년 5월까지 한시 배제해 현재는 작동하지 않는다. 정부는 이번 규제지역 확대와 함께 유예된 양도세 중과를 즉각 시행하거나, 내년 5월 종료 후 추가 유예가 없다는 입장을 밝힐 것이라는 관측이 나온다. 이재명 대통령의 공약을 담은 주택 공급 확대 방안은 이르면 내달 말이나 8월 중에 발표될 것으로 전해졌다. 공급 대책에는 용적률 확대 등을 통해 재건축·재개발 사업을 활성화하되, 한국토지주택공사(LH) 등 공공의 공급을 강화하는 방안 등이 담길 것으로 보인다.
2025.06.26
하반기 아파트 입주 물량 10만 가구…최근 하반기 기준 가장 적어 하반기 아파트 입주 물량이 10만 가구에 그치는 것으로 나타났다. 부동산 플랫폼 직방은 올해 하반기에 10만323가구가 입주할 예정이라고 23일 밝혔다. 지난해 하반기(16만3977가구)보다 39%, 올해 상반기(14만537가구)보다 는 29% 적은 물량이다. 직방이 집계를 시작한 2015년 이후 하반기 기준으로 가장 적은 물량이다. 권역별로 수도권이 5만2828가구로 상반기 대비 12% 줄었다. 서울(1만4043가구)과 인천(8406가구)은 상반기 대비 각각 20%, 27% 적은 물량이 공급된다. 경기(3만379가구)는 2% 줄었다. 서울에서는 동대문(4169가구), 송파(2727가구), 성동(1882가구), 강남(1584가구), 서초(1097가구) 5개 자치구 입주 물량이 1천 가구를 웃돈다. 동대문구 이문아이파크자이(4169가구), 송파구 잠실래미안아이파크(2678가구), 강남과 서초에서는 청담르엘(1261가구)과 래미안원페를라(1097가구)가 각각 입주한다. 지방은 총 4만7495가구가 입주해 상반기(8만215가구)보다 41% 감소했다. 지방은 대구(7467가구), 충북(7063가구), 충남(5430가구), 전북(4838가구) 등의 순이다. 직방 관계자는 "공급 부족에 대한 불안감이 이어지는 가운데 7월 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화 전 '막차 수요'까지 유입되며 서울 아파트값은 단기적으로 가파른 상승세"라면서 "하반기 입주 물량 감소는 전세뿐 아니라 매매 시장에도 일정한 부담 요인으로 작용할 수 있다"고 설명했다.
2025.06.23
서울 집값 상승세, 강남3구 넘어 성북·노원·금천 확산 조짐 서울의 집값 상승세가 토지거래허가제(토허제)로 지정된 서울 강남 3구와 용산구 등을 넘어 성북구와 노원구, 금천구 등으로 확산할 조짐을 보이고 있다. 강남권 등은 '똘똘한 한 채' 선호에 따른 수요인 것과 달리 성북·노원·금천 등은 실수요로 인해 가격 상승세를 보인다는 분석이다. 10일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 지난달 서울 성북구의 상승 거래 비중은 46.8%를 기록했다. 전월(42.3%)보다 4.6%포인트 상승한 수치다. 노원구의 상승거래 비중도 44.5%로 전월보다 4.5%포인트 증가했다. 금천구도 상승거래가 4월 44.7%에서 지난달 46.3%로 늘었다. 같은 기간 서울 전체의 상승 거래 비중은 47.3%에서 47.9%로 0.6%포인트 늘었던 것과 비교해 성북·노원·금천구의 상승 거래 증가폭이 서울 평균치를 앞질렀다. 해당 지역의 최근 거래 건수도 늘어나고 있다. 이 가운데 최고가 거래도 일부 포함됐다. 5월 성북구와 노원구의 거래량은 각각 258건과 338건으로 전월(성북 295건, 노원 381건)의 87∼88% 수준이지만, 실거래 신고가 2개월 간에 걸쳐 이뤄진다는 점을 감안하면 전월 거래량을 크게 앞지를 것이라는 전망이 업계에서 나온다. 금천구도 지난달 거래량은 45건으로 전월(55건)의 81% 규모지만, 이달 말께 최종 집계되는 5월 총거래량은 전월 수준을 웃돌 전망이다. 지난달 15일 성북구 장위동 '장위 자이레디언트' 전용면적 84㎡는 역대 최고가인 14억4750만원에 거래됐다. 같은 달 노원구 중계동 '중계 한화꿈에그린 더 퍼스트' 121㎡는 13억2900만원에 거래되며 최고가 기록을 세웠다. 서울 외곽 지역에서 상승거래 비중 증가와 함께 거래건수가 동시에 늘어나는 것은 내달 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행을 앞두고 실수요자들이 매수에 나섰기 때문이라는 분석이다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 "성북이나 노원, 금천구는 실수요 움직임에 따라 가격 변동이 나타나는 지역"이라며 "실수요자들이 7월 DSR 3단계 시행에 따른 대출 한도 축소 상황 등을 염두에 두고 접근 가능한 가격대에서 매수에 나선 것으로 본다"고 말했다. 또 다른 부동산 관계자는 "소위 '노도강'(노원·도봉·강북구)에서 노원만 오르는 것처럼 같은 구라고 다 오르는 것이 아니라 학군이 좋거나 교통이 편리한 일부 단지에서만 거래가 발생한다"면서 "따라서 추격 매수는 주의해야 한다"고 말했다.
2025.06.10
[이재명 시대] ⑥ 건설 불황에 부동산 안정 시급…"공급 청사진 제시해야"새 정부의 부동산·건설 분야 최대 과제는 부동산 시장 안정화와 건설 경기 회복이라는 두 마리 토끼를 잡는 것이다.현재 부동산 시장은 서울과 지방의 집값 양극화 속에 공급 절벽 우려가 커지고 있고, 건설 경기는 공사비 상승과 지방 미분양 등으로 불황의 골이 깊어지고 있다. 조만간 건설사의 줄도산이 일어날 수 있다는 '7월 위기설'도 고개를 드는 상황이다.이에 따라 업계는 공급 확대 및 건설사의 수익성 확보 정책 마련이 절실하다고 입을 모은다. ◇ 건설경기 침체에 '7월 위기설'도…적정 공사비·미분양 해소 필요 건설업계는 무엇보다 공공 공사비 적정화와 지방 미분양 적체를 시급한 해결 과제로 꼽는다.정부가 지난달 공공 공사 발주 때 건설사들이 적정 단가를 확보할 수 있도록 공사비를 현실화하는 내용의 정책을 내놨으나, 최근 34년간 급등한 공사비 상승분을 메우기에는 부족하다는 지적이 많다. 4일 한국건설기술연구원에 따르면 최근 공사비지수는 2020년 이후 30% 가까이 급등했으며 대형 건설사조차 수입보다 지출이 커 수익성이 악화하고 있다. 부동산R114 분석을 보면 지난해 상위 10대 건설사(시공능력평가 기준)의 매출 대비 원가율은 93%에 육박하며 2곳 100%를 웃돌았다. 통상 원가율이 80% 수준이어야 안정적이라고 판단한다. 공사비 상승 속에 지방에선 미분양이 적체되면서 지방을 거점으로 활동하는 중소형 건설사의 줄도산이 이어지고 있다.시공능력평가기준 200위권 이내의 중견 건설사만도 올해 11곳이 법정관리를 신청했으며 등록말소·폐업도 이어지고 있다.이 때문에 내달 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행 등을 기점으로 건설업의 유동성 위기가 고조되며 건설사 줄도산이 현실화할 수 있다는 '7월 위기설'도 등장했다. 업계는 건설사 수익성 확보 정책과 함께 지방 미분양 해소 등을 위해선 세제 혜택이 필요하다고 강조한다. 다주택자 세제 중과 폐지나 미분양 주택 취득 시 양도세 한시 감면, 취득세 중과 배제 등의 정책이 시행돼야 한다는 것이다. 이동주 한국주택협회 상무는 "집값 상승 우려로 손을 못 대고 있으나 지방의 미분양 주택 해소를 위한 과감한 금융 및 세제 정책을 내놔야 한다"며 "지방에서 민간임대사업자가 아파트를 매입해 등록할 수 있도록 해주는 것도 한 방법"이라고 말했다.사회간접자본(SOC) 투자 확대를 통한 일감 창출도 시급한 과제로 손꼽힌다. 대한건설협회는 최근 기획재정부와 국토교통부에 내년 SOC 예산이 30조원 이상 편성되도록 건의했다. ◇ 서울-지방 집값 양극화 속 공급 절벽 우려…"공급 청사진 제시해야" 부동산시장은 서울과 지방의 집값 격차가 커지는 양극화 현상과 함께 당장 공급 절벽 우려에 직면해 있다.국토부가 최근 발표한 주택통계에 따르면 14월 누계 인허가는 9만14가구로 작년 동기 대비 12.2% 줄었다. 14월 주택 착공(5만9천65가구)은 33.8% 감소했으며 같은 기간 분양(4만1천685가구)도 41.0% 줄었다.14월 준공(13만9천139가구)도 작년 같은 기간보다 9.8% 줄어드는 등 각종 주택 공급 지표가 일제히 하락세다. 지난 3월 한국부동산원과 부동산R114가 공동 발표한 내년 공동주택 입주 예정 물량도 19만773가구로 올해(27만4천360가구)보다 30.5%가량 감소한다.특히 서울은 올해 4만6천710가구에서 내년에는 2만4천462가구로 거의 반토막 난다. 서울의 연간 적정 공급 물량은 약 4만5천여가구다. 이러한 공급 절벽은 시장 불안을 키우며 집값 급등으로 이어질 수 있다는 것이 전문가들의 공통된 견해다.'똘똘한 한 채' 선호 현상 속에 서울은 집값이 오르고 지방은 하락하며 집값 격차가 커지는 것도 문제점으로 지적된다. KB부동산에 따르면 지난달 전국 5분위(상위 20%) 아파트 평균 가격은 13억4천18만원으로, 5분위와 1분위(하위 20%) 아파트 가격 차이를 나타내는 5분위 배율은 11.6배 기록했다. 이는 KB부동산이 해당 통계를 조사하기 시작한 2008년 12월 이후 최대치다. 이제는 '양극화'를 넘어 '초양극화'라는 평도 나온다. 이러한 시장 양극화는 주택 공급과도 연관돼 있다. 공사비 상승세 속에 서울 주변부의 재건축 단지는 사업성이 낮아 재건축이 진행되지 못하는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "주택공급 부족에 대한 불안감이 지금 시장 불안의 핵심"이라며 "공급 계획을 더 구체화해 청사진을 제시해야 한다"고 말했다. 이어 "강남은 외부 유입된 수요가 많아 공급만으로 집값을 잡기 어렵다"면서 "지방은 수요 진작, 수도권은 수요 조절로 접근해야 한다"고 강조했다.
2025.06.05
하반기부터 수도권 주담대 한도 3∼5% 줄어든다 하반기부터 수도권 내 금융권 주택담보대출 한도가 3∼5% 줄어든다. 지방 주담대 한도는 그대로다. 금융위원회는 20일 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 5대 시중은행이 참석한 가운데 가계부채 점검회의를 하고, 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행방안을 확정·발표했다. 7월 1일부터 3단계 스트레스 DSR이 도입됨에 따라 은행권과 2금융권의 주담대, 신용대출, 기타대출 금리에 가산(스트레스) 금리 100%(하한)인 1.5%가 적용된다. 수도권은 가산금리가 1.2%에서 1.5%로 올라 주담대 대출 한도가 더욱 축소된다. 서울·경기·인천지역을 제외한 비수도권은 3단계 가산금리 적용이 연말까지 6개월 유예되면서 가산금리가 현행 0.75%로 유지되고 주담대 대출 한도에 변동이 없다. 권대영 금융위 사무처장은 "올해 들어 주담대 신규취급액에서 지방 주담대가 차지하는 비중이 점차 감소하는 등 지방 주담대가 최근 가계부채 증가세에 미치는 영향이 줄어들고 있어 3단계 스트레스 DSR 적용을 6개월 유예했다"면서 "연말에 지방 주담대가 지방 경기와 가계부채 등에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 스트레스 금리 수준을 다시 검토할 계획"이라고 말했다. 금융당국은 혼합형·주기형 주담대에 가산금리 적용비율을 상향 조정하기로 했다. 이에 따라 혼합형·주기형 주담대는 대출한도가 더 축소된다. 변동형·혼합형·주기형 대출에 가산금리 반영 비율은 현행 변동형 100%, 혼합형 60%, 주기형 30%에서 100%·80%·40%로 높아진다. 신용대출은 잔액이 1억원을 초과할 때에만 가산금리를 부과한다. 변동형과 만기 3년 미만 단기 고정금리 상품은 가산금리를 100%, 만기 3∼5년 순수고정 신용대출은 60% 적용하고, 만기 5년 이상 순수고정 신용대출은 적용하지 않는다. 금융당국의 시뮬레이션에 따르면 금리유형에 따라 은행권에서 받을 수 있는 수도권 주담대 대출한도는 1천만∼3천만원(3∼5%) 수준 축소된다. 금융당국은 지난해 9월부터 2단계 스트레스 DSR 조치를 도입하면서 은행권 주담대·신용대출 및 2금융권 주담대에 수도권 1.2%, 비수도권 0.75%의 스트레스 금리를 적용해왔다. 앞서 지난해 2월에는 은행권 주택담보대출을 대상으로 0.38%를 적용하는 1단계 조치를 도입했다. 스트레스 DSR은 미래 금리 변동 위험을 반영해 대출 금리에 가산(스트레스) 금리를 부과해 대출한도를 산출하는 제도다. 미래 금리 변동성 리스크를 반영한 스트레스 금리가 붙으면 대출 한도가 줄어들게 된다. 이번 3단계 스트레스 DSR 적용으로 금융권 전체의 모든 가계대출에 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 도입이 완료됐다. 6월 30일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출과 부동산 매매 계약이 체결된 일반 주택담보대출의 경우 종전 규정인 2단계 스트레스 DSR이 적용된다. 권대영 처장은 "스트레스 DSR 제도의 3단계 시행으로 전 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출에 미래 금리변동의 위험을 반영할 수 있는 선진화된 가계부채관리 시스템이 구축됐다"면서 "스트레스 DSR은 특히 금리 인하기에 차주의 대출한도 확대를 제어할 수 있는 '자동제어장치' 역할을 하는 만큼 앞으로 제도 도입 효과가 더욱 커질 것"이라고 전망했다. 권 처장은 "지금은 관계부처와 금융권이 높은 경각심을 가지고 가계부채를 선제적으로 관리해야 할 시기인 만큼, 금융권도 엄정하고 총체적인 상환능력 심사 등 자율적인 가계대출 관리 역량을 더욱 강화해 달라"면서 "7월 1일 3단계 스트레스 DSR 시행 이전 대출 쏠림현상 발생 가능성 등을 감안해, 전 금융권에서 가계부채 관리에 만전을 기해달라"고 당부했다. 또 "5월 가계대출 증가세가 확대될 우려가 있는 만큼, 금융당국도 금융회사들의 월별·분기별 관리목표 준수 여부 등을 철저하게 모니터링해 필요시 즉각적인 조치를 취해 나갈 것"이라고 강조했다.
2025.05.20
